住宅地の開発などのために土地を売ると税率が下がる特例が2028年末まで延長（優良住宅地の特例）｜令和8年度改正
相続した土地や長く持っている土地を、国や市町村、住宅地を開発する業者などに売ることがあります。このように「良い住宅地づくり」などに役立つ売却をした場合、売ったもうけにかかる税金の税率が下がる特例があります（正式名称：優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）。
令和8年度（2026年度）の税制改正で、この特例が3年延長され、対象となる売却先の見直しも行われました。
＜この記事の監修者＞
吉本 貴幸（よしもと たかゆき）
税理士法人吉本事務所
代表社員 税理士・行政書士
1973年生まれ 法学修士。1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に務めている。
この記事のポイント
- 特例の期限が、2025年（令和7年）12月31日から2028年（令和10年）12月31日までの売却に延びました。
- 2028年1月1日以降は、土砂災害や浸水の危険があるとして法律で指定された4種類の区域内の土地を、住宅地づくりや住宅を建てる業者に売っても、特例が使えなくなります。
- 対象となる売却先が一部増え、一部なくなりました。
そもそも、どんな特例？
売った年の1月1日時点で5年を超えて持っていた土地を、決められた相手に、決められた目的のために売った場合、もうけにかかる所得税の税率が下がります。
| 課税されるもうけの金額 | ふつうの税率 | 特例の税率 |
|---|---|---|
| 2,000万円以下の部分 | 所得税15％（住民税と合わせて20％） | 所得税10％（住民税と合わせて14％） |
| 2,000万円を超える部分 | 所得税15％（住民税と合わせて20％） | ふつうと同じ（所得税15％・住民税と合わせて20％） |
※表の税率は復興特別所得税を除いています。復興特別所得税も含めると、ふつうは20.315％、特例の2,000万円以下の部分は14.21％（いずれも住民税を含む）です。
たとえば、課税されるもうけが3,000万円の場合、所得税（復興特別所得税を除く）はふつうなら450万円ですが、特例を使うと350万円（200万円＋1,000万円×15％）になり、100万円下がります。このほか、復興特別所得税がかかります。
対象になる売却の主な例
- 国や都道府県・市町村に売る
- 道路や公共施設のために収用されて売る
- 市街地再開発事業の施行者に売る
- 住宅地をつくる業者に売る（開発許可を受けたものや、1,000㎡以上の住宅地づくりなど、一定の条件あり）
- 一定の条件を満たす住宅やマンションを建てる業者に売る
- マンションの建替え事業などのために売る
特例を使うには、土地を買った側から、対象になることを証明する書類をもらい、確定申告書に付ける必要があります。また、収用の5,000万円控除や、マイホームを売ったときの3,000万円控除など、一定の特別控除や買換えの特例とは一緒に使えません。
改正（1）期限が2028年末まで延びました
この特例は2025年（令和7年）12月31日までの売却が対象でしたが、2028年（令和10年）12月31日まで3年延長されました。
改正（2）災害の危険がある区域の土地は対象外に
近年、大雨による土砂災害や浸水の被害が増えていることから、より安全な場所に住宅を建ててもらうためのルールが加わりました。
2028年（令和10年）1月1日以降に、住宅地をつくる業者や住宅を建てる業者に土地を売る場合、その土地が売った時点で次の区域にあると、特例が使えません。
| 区域 | どんな場所か（イメージ） |
|---|---|
| 土砂災害特別警戒区域 | がけ崩れや土石流などで建物が壊れ、命に危険が出るおそれがある場所 |
| 急傾斜地崩壊危険区域 | 急な斜面で、がけ崩れのおそれがある場所 |
| 地すべり防止区域 | 地すべりが起きている、または起きるおそれがある場所 |
| 浸水被害防止区域 | 川があふれたときに、浸水で命に危険が出るおそれがある場所 |
このため、特例を使うときは、買った側から「その土地がこれらの区域にないこと」を示す書類ももらって、確定申告書に付ける必要があります。
改正（3）対象になる売却先の見直し
| 見直し | 内容 | いつから |
|---|---|---|
| 追加 | 地域の産業用地を整備する事業者（法律にもとづく承認を受けたもの）に、その整備のために売る場合 | 関係する法律の施行日から（2026年6月5日の公布から6か月以内に政令で定める日） |
| 追加 | 法律の改正で新しくできたマンションの再生事業などのために売る場合 | 2026年4月1日以降の売却から |
| 廃止 | 防災のための建替え計画の認定を受けた事業者（密集市街地の防災街区）に売る場合。利用実績がないため | 2026年4月1日から廃止 |
改正（4）住宅の条件の見直し
- マンションの部屋の広さ：一定のマンション再生事業で建てられるマンションについて、単身者向け以外の部屋の床面積の条件が、50㎡以上から40㎡以上に下がりました（2026年4月1日以降の売却から）。
- 建築費の上限：都市計画区域内で住宅を建てる業者に売る場合、建てる耐火構造の住宅の建築費の上限が、3.3㎡あたり100万円から160万円に上がりました（2026年4月1日以降の売却から）。物価の上昇に合わせた見直しです。
よくある質問
Q．不動産会社に土地を売れば、必ずこの特例が使えますか？
A．いいえ。決められた事業のために売った場合に限られ、買った側から証明書類をもらう必要があります。売買の契約をする前に、買主の業者に特例の対象になるかを確認しておきましょう。
Q．いつまでに売れば使えますか？
A．2028年（令和10年）12月31日までの売却が対象です。ただし、住宅地づくりや住宅を建てる業者に売る場合は、2028年1月1日以降、法律で指定された4種類の区域（土砂災害特別警戒区域など）の土地は対象外になります。国や市町村への売却などは、このルールの対象ではありません。
Q．相続した土地でも使えますか？
A．使えます。相続した土地は、亡くなった方が持っていた期間も合わせて「持っていた期間」を数えます。売った年の1月1日時点で5年を超えていれば対象になります。
まとめ
- 住宅地の開発などのために土地を売ると、もうけの2,000万円以下の部分の税率が下がる特例が、2028年12月31日まで延長されました。
- 2028年以降は、法律で指定された4種類の区域の土地を、住宅地づくりや住宅を建てる業者に売っても、特例が使えません。
- 対象になる売却先の追加・廃止や、マンションの床面積・建築費の条件の見直しも行われました。
- 特例を使うには、買った側からもらう証明書類が必要です。
土地の売却では、どの特例を使えるかで税金が大きく変わります。売買契約の前に、ご相談ください。
参考：財務省資料、国税庁資料
※2026年10月6日現在の公表資料に基づく一般的な説明です。分かりやすさを優先して表現を簡略化しているため、実際の適用には細かい条件があります。個別の事情により取扱いが異なる場合があります。